Wanneer geldt het lage tarief overdrachtsbelasting?

Bij de Hoge Raad zijn meerdere procedures aanhangig over de vraag of het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen van toepassing is. De Advocaat-generaal (AG) heeft aan deze procedures enkele conclusies en een gemeenschappelijke bijlage bij de conclusies gewijd. Naar zijn mening is de bouwkundige bestemming van een onroerende zaak in eerste aanleg bepalend voor het tarief. De onroerende zaak hoeft niet bewoond te worden en zelfs niet bewoonbaar te zijn. De bestemming door de gemeente van een onroerende zaak is alleen van belang wanneer na beoordeling van de bouwkundige bestemming, eventueel na verbouwing, nog twijfel bestaat over de kwalificatie.

Bij de levering van een onroerende zaak moet de verkrijger overdrachtsbelasting betalen. Het reguliere tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt 6%. Voor woningen geldt een verlaagd tarief van 2%. Het verlaagde tarief gold aanvankelijk tijdelijk, als stimulans voor de vastgelopen woningmarkt. Inmiddels is het verlaagde tarief voor woningen structureel geworden. De Wet belastingen van rechtsverkeer, waarin de overdrachtsbelasting is geregeld, bevat geen definitie van het begrip woning. Een verwijzing in de wet of in de parlementaire geschiedenis naar andere wetten of regelgeving ontbreekt. Als uitleg is in de parlementaire geschiedenis gegeven dat het verlaagde tarief van toepassing is op een onroerende zaak, die naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Het feitelijke gebruik van een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging doet volgens de wetsgeschiedenis weinig ter zake.

Volgens de AG is het verlaagde tarief van toepassing als de bouwkundige aard van een onroerende zaak objectief op een woonfunctie wijst. De bouwkundige aard kan blijken uit het oorspronkelijke ontwerp, de oorspronkelijke bouw, eventuele (ingrijpende) latere verbouwingen, de indeling en aanwezigheid van voorzieningen en de geschiktheid voor bewoning. Wanneer een onroerende zaak bouwkundig gezien meerdere delen met verschillende bestemmingen, zoals een woon/winkelpand of een pand met een woon- en een bedrijfsgedeelte, dan moet de koopprijs gesplitst worden en geldt alleen voor de waarde van het woongedeelte het verlaagde tarief.